Fałszywa dychotomia w planowaniu przestrzennym - anatomia manipulacji
- Autor: Maciej Lesiak - 7 minut czytania - 1402 słówSpis treści
W dzisiejszym poście przedstawię obserwacje dotyczące procesów planowania przestrzennego, deweloperki oraz patologii z tym związanych. Jest to post otwierający całą serię i opisujący fragmentami smutną, łódzką rzeczywistość. Od 2019 roku obserwuję proces, myślę najlepiej można było to nazwać blokowania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego w Łodzi, mieście, które może się pochwalić jedną z mniejszych ilości pokrycia obszarów miasta MPZP, ale jest najbardziej przyjazne dla deweloperów (najszybciej produkowane WZtki i najmniej problemów z wydawaniem dezycji dla inwestorów). To jest doskonały sposób do pompowania branży deweloperskiej gdzie liczy się głównie maksymalizacja zysku z działki, a nie rozwój osiedla. Problemy przerzuca się na mieszkańców.
Chaos urbanistyczny w Łodzi – raj dla deweloperów, piekło dla mieszkańców
Skala protestów w Łodzi jest kolosalna. Protestują nie tylko ludzie chcący wprowadzić MPZP bojąc się niekontrolowanej budowy bloków, sortowni śmieci czy osiedli łanowych. Powstają osiedla bez dróg, bez sklepów, po horyzont zabudowane domami jednorodzinnymi. Protestują też posiadacze działek rolniczych przekształcanych na budowlane. Ci ostatni najchętniej podłączyliby się pod gorączkę złota. Niestety jak to zazwyczaj bywa brak im znajomości… dlatego finalnie zostaną z niczym, a ci co mają wybudować wybudują pod korek.
Dzisiaj poruszymy mechanizmy jakie być może dobrze zinterpretowałem mając wgląd w procesy dookoła MPZP, Rad Osiedla, Rada Miasta oraz Miejskiej Pracowni Urbanistycznej. Co nawet obserwując z zewnątrz wygląda bardzo ciekawie. Wiele z tych procesów opisał Józefiak w przywoływanej tutaj książce.
Fałszywa dychotomia – jak nas robią w balona?
Na czym polega ta gra w fałszywe wybory w planowaniu przestrzennym? Spójrzmy na klasyczny scenariusz, który mógłby być instrukcją obsługi dla deweloperów i ich podnóżków, a jest ich naprawdę dużo:
Opcja A: Deweloperski freestyle - Deweloper chcący wybudować w miejscu bez MPZP przedstawia opcję A: zabudowę wielorodzinną z WZtki. Zabudowa nijak ma się do okolicznej, gdzie są w większość domy jednorodzinne. Wdrożenie przystąpienia na tym obszarze do MPZP zablokowało na chwilę WZtkę dewelopera.
Opcja B: Miejska Pracownia Urbanistyczna wchodzi do gry - MPU wcześniej wydając z automatu WZtki na każdą inwestycję, teraz gdy przystępujemy do MPZP w toku konsultacji społecznych proponuje opcję B: “zoptymalizowaną urbanistycznie” zabudowę szeregową na mikrodziałkach zamiast kontrowersyjnych bloków. Na pierwszy rzut oka jest to inny projekt, bo rzeczywiście w miejsce bloków mamy mikrodomy na działkach 200 metrów z ogródkiem gdzie postawisz krzesło i może grilla.
PUM – król manipulacji - Jednak po przyjrzeniu i porównaniu dwóch opcji widzimy, że kluczowy element, czyli zarobek jest taki sam, potencjalnie, bo obie opcje generują identyczny PUM (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna - czyli końcowa powierzchnia mieszkań przeznaczonych do sprzedaży), różniąc się jedynie formą zabudowy. Dlatego działki nie mają 500-600 metrów i jednego domu, bo blok, który miał X mieszkańców oraz Y PUMu co = zarobek rozkłada się po prostu inaczej. Wychodzi prawie tak samo.
Dla osób niezorientowanych warto wyjaśnić - PUM to najważniejszy wskaźnik dla inwestorów, określający ile metrów kwadratowych mieszkań można “wycisnąć” z działki. Nie obejmuje części wspólnych jak korytarze czy klatki schodowe - liczy się tylko czysta powierzchnia do sprzedaży. I właśnie ten wskaźnik w obu prezentowanych opcjach pozostaje identyczny.
Zagęszczamy, zagęszczamy pod korek!
Dodam, że moja działka ma 660 metrów, a inne działki w okolicy mają nawet po 1000-2000 metrów i w momencie budowy domów inwestorom prywatnym mówiono o tym, że osiedle idzie w kierunku takiej zabudowy rezydencjonalnej. Cóż, właśnie są brutalnie sprowadzani na ziemię. Zabudowa będzie zagęszczana. Z moich obserwacji wynika, że dla samorządu priorytetem są raczej wpływy z podatku od nieruchomości i podatki płacone przez nowych mieszkańców, niż problemy albo potrzeby obecnych mieszkańców… nie będziemy także rozwijać kwestii potencjalnych powiązań personalnych z deweloperami. Mówi się w Łodzi, że podobno poszły nawet zgłoszenia do prokuratury. Ale czy pan rządzący chłopami na pańszczyźnie pozwoli zrobić sąd we własnej sprawie?
Widoczny jest również proces rozwadniania obecnych protestów poprzez zwiększanie liczby mieszkańców, co dodatkowo długofalowo zwiększy wpływy do budżetu. Problemy istniejących osiedli często schodzą na dalszy plan, a ich rozwiązywanie przekłada się na przyszłe, niepewne inwestycje. Kluczowy problem polega na tym, że trudno jest odwrócić negatywne skutki nadmiernego zagęszczenia zabudowy - braki infrastrukturalne, niewystarczająca komunikacja miejska czy brak podstawowych usług prowadzą do stopniowej degradacji jakości życia na osiedlach.
Jak się pompuje “lepszą” opcję? Jak się pilnuje tematu?
To jest prawdziwy cyrk doskonale opisany w książce Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania Bartosza Józefiaka. Do gry wprowadza się “niezależnych ekspertów” i “zatroskanych mieszkańców” popierających “lepszą” opcję oraz mówiących, że przecież te zarośnięte działki źle wyglądają, że trzeba budować. Pojawiają się pomagacze proszący o pilny kontakt i wyciągający jak najwięcej informacji.
Problem w tym, że jeśli prześledzić powiązania (ja prześledziłem to przez KRS oraz OSINT, mam całą mapę potencjalnych i ciekawych powiązań zrobiłem to dla sportu, nic z tym dalej nie robię), to chyba w niektórych przypadkach widać towarzyskie relacje (pisał o tym Józefiak). Ktoś jest żoną dewelopera, ktoś odgrywa zatroskanego aktywistę i przyjaciela drzew, ktoś jest w RO i dziwnie jest problem z wdrożeniem MPZP od 5 lat, ale jeśli krytycznie prześledzić, to jest tam tylko po to, żeby pilnować tematu… Ktoś off-record mówi, że przecież tutaj kilku sąsiadów jeździ na narty z inwestorem, a sami przyznają, że posiadają kilka działek inwestycyjnych. Pattern działań jest prawdopodobnie wszędzie podobny - ktoś za bardzo fikał w RM to dostał intratną posadę, ktoś w lokalnych mediach pisał, to dostał też posadę… i tak dalej.
Przeciwników obu rozwiązań przedstawia się jako radykałów blokujących rozwój. To też zniechęca sensownych ludzi do działania. Ile razy słyszałem: ja was popieram, ale rozumiecie ten dyrektor z UMŁ to mój znajomy, nie mogę za bardzo się eksponować. Idzie szeroka akcja dezinformacji oraz oczerniania ludzi, którzy zwracają uwagę na fakt, że osiedle ze słabą infrastrukturą, małą szkołą i niewielką ilością sklepów nie może pomieścić nagle 3x więcej mieszkańców, bo mówimy o takiej skali przy zabudowie wszystkich działek.
Swąd eventowego pseudoaktywizmu roznosi się po mieście
Warto też dodać, że udzielając pozwolenia na budowę opisaną jak wyżej otwieramy pole do możliwej dalszej budowy w podobnym trybie. MPZP to jest dokument który można obejść przez Lex Developer, gdzie Rada Miasta (niektórzy twierdzą, że znajdują się tam ludzie nieprzypadkowo zajmujący swoje stanowiska… nie będę tego rozwijał, bo publiczne dyskusje w formie interpelacji czy niekończące się dyskusje na Facebooku często przybierają formę powierzchownego aktywizmu) bez głębszej dyskusji przegłosowuje odpowiednie opcje. Uwagi zgłaszane do MPZP i przekazywane do głosowania przez RM są również poddawane trybowi szybkiej ścieżki. Co charakterystyczne, uwagi mieszkańców są zazwyczaj odrzucane, podczas gdy propozycje inwestorów znajdują akceptację.
To prowadzi do fundamentalnego pytania - w czyim interesie działa instytucja teoretycznie powołana do ochrony ładu przestrzennego, proponując rozwiązania tak zadziwiająco zbieżne z interesem deweloperskim? Pytam jako zatroskany obywatel, mieszkaniec, płatnik podatków.
Gra w trzy kubki na wielką skalę?
I tutaj dochodzimy do sedna sprawy - czy ta sytuacja nie przypomina klasycznej gry w trzy kubki? Mamy pozornie uczciwy wybór, mamy “niezależnych” obserwatorów (czytaj: lokalnych polityków i “zatroskanych” działaczy), którzy przekonują nas o sensowności jednej z opcji. Są nawet “szczęśliwcy”, którym udało się “wybrać lepszą opcję”. Nikt ich nie widział, ale podobno są…
Problem w tym, że - podobnie jak w grze w trzy kubki - wynik jest z góry przesądzony. Niezależnie od tego, który “kubek” wybierzemy (zabudowę wielorodzinną czy szeregową), efekt będzie dokładnie taki, jaki zaplanowali organizatorzy tej gry. Maksymalna intensywność zabudowy, maksymalny zysk. Zagęszczenie zabudowy pod korek i maksymalne zadowolenie inwestora.
Nasuwa się zatem pytanie - czy jest sens uczestniczyć w grze, w której zwycięzca jest z góry ustalony? Czy może zamiast wybierać między dwoma wariantami tego samego rozwiązania, powinniśmy całkowicie zmienić reguły tej gry? Bo może właśnie o to chodzi - żebyśmy tak długo dyskutowali o wyborze między opcją A i B, że zapomnimy o istnieniu całego alfabetu innych możliwości? Nie widzę obecnie ludzi gotowych do podjęcia działań jakie należałoby zrealizować aby realnie zaszkodzić tego typu mechanizmom, albo przynajmniej je eksponować.
Mam wrażenie graniczące z pewnością, że lokalni politycy nie są dla mieszkańców, ale dla branży deweloperskiej. Aktywiści rzekomo tworzący akcje ruchu oddolnego to tak naprawdę element gry, dekoracja mająca odciągnąć mieszkańców od prawdziwego protestu tak, aby biznes doszedł do skutku. Tam gdzie brak jest regulacji zarabia się najwięcej, a poszkodowani przez chaos urbanistyczny są mieszkańcy.
DISCLAIMER: Pisząc niniejszy tekst bazowałem głównie na relacjach z FB dotyczących zgłoszeń na prokuraturę, reportaży lokalnych mediów jak również książki Józefiaka. Nie są mi znane korupcyjne powiązania ani nie posiadam informacji o niezgodnych z prawem decyzjach urzędników. Tekst stanowi wyraz moich osobistych obserwacji i przemyśleń na temat procesów planowania przestrzennego, a wszelkie przytoczone sytuacje należy traktować jako przykłady mechanizmów, a nie zarzuty wobec konkretnych osób. Ilustracja wygenerowana przez sztuczną inteligencję na podstawie analizy artykułu. Stanowi ona mateforę niejasnych mechanizmów.
