Ciche procedowanie MPZP: Jak asymetria informacyjna sabotuje konstytucyjne prawo własności

12 maja, 2025 - Autor: Maciej Lesiak - 7 minut czytania - 1342 słów

Spis treści

Dzisiaj kontynuuję temat zaczęty w ostatnim poście o aktywizmie miejskim i chaosie urbanistycznym ale od innej strony. Otóż obserwując protesty i problemy dookoła tego co się dzieje w sprawie posiadaczy działek, nieruchomości widzę pewien wzorzec. Protesty wybuchają z powodu nie tylko wydawanych WZtek (decyzji o Warunkach Zabudowy), ale obecnie przede wszystkim na skutek procedowania MPZP.

Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem działki w malowniczej okolicy, może nawet setki kilometrów od Twojego miejsca zamieszkania. Masz plany, marzenia związane z tą nieruchomością. Aż tu nagle, często przypadkiem, dowiadujesz się, że Twoje plany legły w gruzach. Dlaczego? Bo gmina “po cichu” wdrożyła albo zmieniła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a Ty, jako właściciel, nie zostałeś o tym indywidualnie poinformowany. Nagle może się okazać, że ciche osiedle to już przeszłość i mogą postawić kurnik, sortownię śmieci albo market budowlany, a ty niczego nie wybudujesz bo tam przewidziana jest łąka zeby chronić bioróżnorodność o której nie pomyślano betonując całą okolicę. Brzmi jak scenariusz z koszmaru? Niestety, to polska rzeczywistość, wynikająca z systemowego problemu, który można określić mianem asymetrii informacyjnej. Dzisiaj pokażę wam jak niektórzy są lepiej poinformowani od innych i do czego to prowadzi.

Problem ukryty w prawie

Podczas jednego ze spotkań we Wrocławiu byłem świadkiem sytuacji, gdy właściciel pokaźnych gruntów pod Łodzią dowiedział się ode mnie – osoby postronnej – że procedowany MPZP prawdopodobnie uniemożliwi mu jakąkolwiek zabudowę. I prawdopodobnie ta osoba nie będzie w stanie nic z tym zrobić. Jak to możliwe w państwie prawa?

Obecne przepisy (głównie art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) nakładają na gminy obowiązek informowania o przystąpieniu do sporządzania MPZP poprzez:

Ogłoszenie w lokalnej prasie
Obwieszczenie na tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy/miasta
Publikację w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP)

Na żadnym etapie nie ma wymogu indywidualnego, pisemnego powiadomienia właścicieli nieruchomości, których te zmiany bezpośrednio dotyczą. Oznacza, to że zgodnie z konstytucją własność prywatną chronimy, ale chyba w dziwny sposób, skoro jako właściciel nie dowiaduję się o kluczowych dla mojej własności procedurach. W praktyce oznacza to, że jeśli nie mieszkasz na stałe w danej miejscowości, nie prenumerujesz lokalnej prasy (której zasięg bywa różny) lub nie śledzisz regularnie BIP danej gminy, masz niewielkie szanse dowiedzieć się o procedurze w odpowiednim czasie, by złożyć wnioski czy uwagi. Nie otrzymasz poleconego, nikt do ciebie nie zadzwoni z informacją, że dzieje się coś złego. Ba, często gmina informuje o MPZP poprzez profile Facebooka traktując ten zamknięty kanał dystrybucji jako dobre narzędzie informowania mieszkańców.

Asymetria informacyjna w praktyce

Ten stan rzeczy tworzy klasyczną asymetrię informacyjną. Z jednej strony mamy urzędników, planistów, lokalnych deweloperów czy po prostu osoby “dobrze poinformowane”, które mają dostęp do wiedzy o planowanych zmianach na wczesnym etapie. Mogą oni aktywnie uczestniczyć w procesie, składać wnioski zgodne ze swoimi interesami, a nawet (w skrajnych przypadkach) wykorzystywać tę wiedzę do celów spekulacyjnych. Nie oszukujmy się, to chyba powszechne…

Z drugiej strony jest przeciętny właściciel nieruchomości, zwłaszcza ten zamieszkały gdzie indziej (np. w Łodzi, posiadający działkę we Wrocławiu). Dla niego śledzenie dziesiątek czy setek BIP-ów gmin w całej Polsce jest fizycznie niemożliwe. Dowiaduje się o sprawie, gdy “pociąg już odjechał” – terminy na składanie wniosków i uwag dawno minęły. Zresztą te uwagi do MPZP to często jest fikcja, bo dziwnym trafem większość uwag mieszkańców i posiadaczy małych działek jest odrzucana, ale akurat te uwagi stanowiące o możliwości wyciśnięcia PUM (powierzchnia użytkowo-mieszkalna decydująca o zarobku dewelopera) jest korzystna dla kilku osób, które od kilku lat są właścicielami działek w okolicy. Cóż, musiały ryzykować albo grać w ciemno, skoro “kisiły” aktywa tyle czasu pod korzystne dla siebie ustalenia. Słyszałem o przypadkach, gdzie osoby wprowadzane do Rady Osiedla specjalnie forsowały wśród lokalnej społeczności odpowiednie opcje, które były atrakcyjne dla dewelopera. Wrzutka zawierała wkład w postaci dodatku, który był atrakcyjny dla mieszkańców.

Taka sytuacja faworyzuje “wtajemniczonych”. To właśnie ci, którzy “pilnują swoich tematów”, często mający nieformalne kontakty w urzędach, są beneficjentami obecnego systemu. Reszta, czyli większość właścicieli, pozostaje w informacyjnej próżni. Bisał o tym Bartosz Józefiak w książce Patodeweloperka.

Konstytucyjne wątpliwości pozostają bez odpowiedzi

Mnie jednak zastanawia czy taki tryb selektywnego informowania jest konstytucyjny. Rodzi to przecież fundamentalne pytania o zgodność takiego systemu z Konstytucją RP:

Ochrona prawa własności (art. 21 i 64): Czy ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości, bez skutecznego poinformowania właściciela o procesie prowadzącym do tych ograniczeń, nie narusza istoty tego prawa?
Prawo do informacji publicznej (art. 61): Czy obecne, mało skuteczne metody informowania realizują konstytucyjne prawo obywatela do wiedzy o działaniach władz publicznych, które bezpośrednio wpływają na jego sytuację prawną?
Zasada proporcjonalności (art. 31): Czy obecne, minimalne standardy informacyjne są adekwatne do celu, jakim jest sprawne planowanie, a jednocześnie czy nie ograniczają nadmiernie praw obywateli?

Co ciekawe, jak wskazuje ekspert prawny Szymon Dubiel z Watchdog Polska, do którego napisałem w tej sprawie “dotychczas nie doszło do wydania orzeczeń TK [Trybunału Konstytucyjnego] w zakresie zgodności obowiązujących uregulowań związanych z systemem informowania o zmianie zagospodarowania przestrzennego z Konstytucją.”

Oznacza to, że mimo podnoszonych wątpliwości, kluczowa kwestia konstytucyjności samego systemu informowania nie została jeszcze jednoznacznie rozstrzygnięta na najwyższym szczeblu sądowym. Wcześniejsze orzeczenia (np. Kp 7/09 z 2011 r.) uznawały co prawda formalne metody za wystarczające, ale niekoniecznie odnosiły się wprost do skuteczności i problemu właścicieli zamiejscowych w dzisiejszym kontekście. Sądy administracyjne czasami uchylają plany z powodu niedostatecznego informowania, ale brak jest systemowego rozwiązania.

Społeczne konsekwencje niedoinformowania

Obecny system według mnie generuje liczne problemy i mam podejrzenie, że nie dzieje się to przypadkowo:

Późne protesty: Właściciele, dowiadując się o niekorzystnych zmianach “po fakcie”, często próbują “sabotować” proces na późniejszych etapach, co prowadzi do konfliktów i opóźnień. Obserwujemy to na naszych osiedlach oraz sąsiadujących.
Poczucie niesprawiedliwości: Obywatele czują się pominięci w procesie decyzyjnym dotyczącym ich własności
Nieefektywne planowanie: Konflikty i brak akceptacji społecznej utrudniają racjonalne kształtowanie przestrzeni. Miejska Pracownia Urbanistyczna z architektami pracują pod presją deweloperów/posiadaczy dużych działek inwestycyjnych oraz lokalnej społeczności.
Podważanie zaufania: Taka praktyka podkopuje zaufanie do samorządów i instytucji publicznych. Tak, powtórzymy to jeszcze raz, podważa zaufanie do instytucji publicznych.

Czy już czas na systemową reformę?

Nie jestem prawnikiem, ale uważam, że w dobie cyfryzacji, ePUAP, centralnych rejestrów nieruchomości (jak Ewidencja Gruntów i Budynków), utrzymywanie systemu informacyjnego rodem z poprzedniej epoki wydaje się anachronizmem. Możliwe rozwiązania obejmują:

Wprowadzenie ustawowego obowiązku indywidualnego powiadamiania właścicieli (listownie lub elektronicznie np. przez ePUAP) o wszczęciu procedury MPZP dotyczącej ich nieruchomości, czy zmiany w trybie Lex Deweloper.
Stworzenie centralnego, ogólnopolskiego portalu informującego o wszystkich procedurach planistycznych w kraju - ten warunek chyba spełni tworzony Rejestr Urbanistyczny, który zacznie działać od 1 stycznia 2026 roku.
Wydłużenie terminów na składanie wniosków i uwag - to wydaje mi się jednak niemożliwe przy założeniu co do wymogu wprowadzenia planów i tego jak potworne są zaniedbania i opóźnienia w tym zakresie.
Obowiązkowe, szeroko promowane spotkania informacyjne dla mieszkańców i właścicieli. Chociaż mówiąc szczerze te spotkania z z-cą Zdanowskiej w postaci Pana Pustelnika, który z maślanymi oczami mówi o własności prywatnej, a którego profil Facebooka jest przepełniony postami o nowych inwestycjach deweloperów czy spotkaniami z deweloperami… to mam ograniczone zaufanie do takich inicjatyw mydlenia oczu i gry na zwłokę.

Argumenty o wzroście kosztów czy wydłużeniu procedury są często podnoszone, ale czy wygoda administracji może stać ponad fundamentalnym prawem obywatela do informacji i ochrony jego własności?

Czy na zmiany już za późno?

Problemy jakie tu obserwuję widzę od kilku lat. Współpracowałem z dwiema kancelariami w sprawach dotyczących inwestycji i widzę bardzo duży problem na poziomie społeczności lokalnej w asymetrii informacyjnej w planowaniu przestrzennym. I nie, to nie tylko techniczna niedogodność. To systemowa wada, która rodzi realne konflikty, poczucie krzywdy i podważa zaufanie do państwa. Stanowi też obszar na możliwe pole do spekulacji i manipulacji procesem decyzyjnym Czas na poważną debatę i zmiany legislacyjne, które zapewnią, że każdy właściciel nieruchomości w Polsce będzie miał realną, a nie tylko iluzoryczną, możliwość udziału w procesie decydującym o przyszłości jego własności.

Czy obecny system jest tylko niedopatrzeniem, czy może wygodną “szarą strefą”? Niezależnie od odpowiedzi, wymaga pilnej naprawy. Szkoda, że osoby zajmujące się patodeweloperką oraz procesami urbanistycznymi nie poruszają tej kwestii.

Artykuł powstał na podstawie analizy obowiązujących przepisów dotyczących planowania przestrzennego oraz obserwacji praktyki ich stosowania. Autor dziękuje osobom konsultującym merytoryczne kwestie za udzielenie odpowiedzi na pytania. Jestem otwarty na korektę artykułu jeśli ma wady merytoryczne.